在美国买房-凯发官网入口地址
阅读提示：就算是在美国这样的世界头等发达国家，房地产行业，仍然是适合年轻人来淘金、实现财富梦想的热门行业。
记者｜应 琛
“网上说，中国的90后不买房，不做房奴，要轻装上阵，追求人生。难道追求人生和买房就矛盾吗？这话一听就透着二，直接说没钱得了。我大牛今天就告诉大家一个不二的选择——买断美国！”
生活在洛杉矶的房地产经纪人daniel（大牛），正侃侃而谈，激情澎湃，“您老有钱，一亿的庄园有马场停机坪森林人工湖；您老没钱，15万的小公寓有全套精装修社区游泳池免费烧烤炉。话说萝卜白菜总有一款为你所爱。十年中美签证来去方便，平时您国内上班挣钱，房子在这儿出租挣钱，15万小公寓一个月1500美元租金，您一年来一趟，度假顺带收钱，既做着房东又追求着人生，何乐而不为呢……”
以上全是电影《北京遇上西雅图之不二情书》里的情节。吴秀波饰演的房地产经纪人daniel为人机灵圆滑、能言善道，希望在中国人到美国买房的热潮中，大赚一笔。
2011年美国的楼市刚刚出现上涨的趋势，房价仍然较低。三四百万元在北京、上海好点儿的地段只能买一套小公寓，但在美国可以买一套拥有永久产权的独栋洋房还带院子。而近几年，随着美元不断升值，房地产市场逐年火爆，到美国买房子的人数不断攀升。据全美房地产经纪人协会2014年7月发布的最新报告显示，中国已经超越了加拿大，成为了美国房地产市场最大的海外买家。
这次影帝都变身“房产经纪”，可见，就算是在美国这样的世界头等发达国家，房地产行业，仍然是适合年轻人来淘金、实现财富梦想的热门行业。
职业牌照管理制度
房地产是美国经济很重头的一个产业，据说美国gdp大约有20%是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这个国家没有户口制度，可以随时迁移，这样房屋需求就相当地大，促使房地产交易盛行。
同时，美国房地产经纪业的发达，同时得益于他们在长期的发展中建立的较为完善的房地产经纪管理制度。
职业牌照管理制度是美国最重要的一项房地产考试制度，除一些银行、律师等法律规定可以替他人买卖房屋的个人和机构外，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”。
现居新泽西的yvonne有着十多年的房地产从业经验，在举家搬到美国后，如今她已拥有了美国两个州的房地产经纪人执照。
“美国的房地产经纪人一般分为经纪人(broker)和销售员(salesperson)。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是则必须在经纪人的名下协助经纪人服务客户，类似经纪人助手，他不能单独和客户签署任何合同。”yvonne告诉记者。
在美国，取得房地产经纪人牌照要通过考试，参加考试还须具备一定条件或资格。成年人参加销售员考试没有学历限制，但需完成政府规定的成人培训课程，完成规定的相应培训后方能参加考试。而对像yvonne这样原本就有房地产从业经验的人来说，考试还是相对轻松的。
“通过考试取得销售员资格的人，如果想升为经纪人，则必须具有销售员工作的经验，一般要在销售员岗位全职工作3年以上，并具备政府规定的经纪人应具备的学历等条件。”yvonne进一步解释道，“但美国每个州的房地产执照体系各有不同，跨州的话，就要重新考取。当然，也有的州经过评估后可以转。”
据了解，房地产经纪人通过考试取得资格后，申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数，经审核符合条件后，方能取得资格。备齐所有文件资料，经房地产经纪机构报到州政府执照审核部门进行注册后，即可申请执业牌照。
“所以现在有很多中国人考了执照后，是找中国人开的房产公司，交钱进行挂靠，一般在一两百美元。这类人专做中国人的生意，而他们做成生意后的佣金可以100%返还。”在yvonne看来，老外的公司相对来说更正规一些。
当然，取得经纪人或销售员牌照后并非一劳永逸，牌照持有人要定期更新自己牌照，更新的条件是完成规定的一定时数的有关房地产方面最新课程的培训。
独家代理
影片中，daniel驾着跑车在路上狂奔，不经意间，路边的广告牌映入眼帘，他的巨幅照片如明星般夺目，广告语也气冲山河：“买房找大牛，牛气冲天。”
和国内买房一样，在美国买房您确实也需要一位像daniel这样的房地产经纪人。yvonne表示，第一次与房地产经纪人接触时，他会明确购房者的一些需求，例如：预算、房子的类型、房子要多大（几间房），还有就是诸如学区、位置、配套等要求。在了解了客户的需求后，房地产经纪人就会在自己的内网中寻找匹配的房子带着客户去看房。
不过，美国房产经纪人跟国内的中介操作完全不同，他们对一所房子的经营可不是随便打几个电话一买一卖，而是要对房子进行全方位的包装、装修、翻新、布置，以最好的面貌把房子卖出去。
“加上房地产经纪人的佣金全都由卖方出，所以美国的房子基本都是签独家代理，而不是像国内，一所房子恨不得十几个中介在参与，最后大家哄抢一翻，恶意竞价。”yvonne补充道。
像yvonne家当初买房时，房地产经纪人大概带着他们看了上百套的房子。而后由于她家想将看中的那套房子推倒重建，该经纪人还找了承包商开会讨论给方案和预算，“这些服务都不向我们额外收费的。我们要付的除了购房价，还有就只有请律师的费用、对房子进行环境调查的费用，以及找房屋专家的费用等。”
据悉，美国房地产经纪业收取佣金通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定，一般对未开发土地的转让的销售佣金率为6%—10%，独户住宅的佣金率为3%—8%；大型商用房地产的佣金率为3%—6%；商业性房产租赁，经纪人一般收取6%左右的年租金作为佣金，在随后的几年内每年按照递减的比例收取。
换言之，在美国干房屋经纪这行，只要你够勤奋，只要你够聪明，赚钱是分分钟的事。而大多数房地产经纪人的收入处于美国社会的中上等水平，他们具有较高的社会地位。
至于购房时是否需要雇佣一个房地产律师，这不是强制性的。但yvonne的建议是，在买房过程中会牵涉到很多法律细节和问题，这些都是需要房地产律师的帮助，“房地产律师可以帮助你审查购房合同和复查产权报告/产权承诺书等一系列购买房产相关文件。你还可以问他们有关纳税或申请移民等其他法律问题。在地产交易过程中，律师主要起到以下作用：买卖合同（purchase and sale agreement）、产权调查（title search）、完成交易（closing）和售后登记（after the closing）。”
在yvonne看来，美国房产的信息几乎全是公开透明的，可以在网上查到关于这幢房子的指导价格、房产经纪人、最后一次成交价等。
但一旦房产经纪人与消费者在房地产交易中发生纠纷，消费者投诉的渠道：一是房地产经纪人协会；二是州房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。两个组织都可以调处纠纷并做出处罚决定，但又有所不同。其中，房地产经纪人协会虽无权吊销房地产经纪人牌照，但由于协会在行业中的影响，受其处罚的人很难再在经纪行业中从业，因此消费者一般选择到房地产协会进行投诉。
此外，美国还建立了较完善的房地产经纪执业保护机制。主要包括：一是个人信用保障制度。房地产经纪人可以通过政府有关机构提供的个人信用状况报告书获得购房者的个人信用状况，从而避免由此带来的风险；二是产权保险制度。通过产权保险公司负责查询房屋产权记录并提供产权保险凭证，来保障产权的合法性、真实性；三是房屋质量保证。房地产经纪人不对房屋质量进行承诺，要求买房者自己进行调查；四是过失保险制度。每个房地产经纪人进入房地产机构时都要交一笔保险费，然后以机构的名义向保险公司投保，这样当责任发生时便可将风险转移给保险公司，减少房地产经纪机构和从业人员的风险。
投资划得来吗？
影片中daniel的客户是一对华人母子。母亲王太太雍容华贵，有些知识分子气质，面容稍显严肃古板，眼神时刻审视着各处，好像处处充满着不信任。儿子看上去大约十三四岁，低头玩着手机，一副事不关己高高挂起的样子。
daniel从不挑客户，有时越是难侍候的客户，反而成交率越高。越是一脸随和的，最后都客气地跟你不了了之了。他耐心地对王太太讲解：“圣玛力诺俗称小贝弗里山，53%的亚裔人口，家庭年收入中位数15万美元。房子多建于20世纪20-50年代，地大、房子设计感强是这里两个最大特点……”
还未说完，王太太打断daniel道：“你说的这些我不关心，我只想知道学区怎么样？”daniel停顿一下继续说：“学区房历来保值升值，这点中美一样。圣马力诺有两所小学， 一所初中，一所高中。高中api排名多年加州第一。附近还有著名的牛校加州理工。小弟弟如果这个时候来美国最最合适，可以先念一年8年级适应一下语言。美国孩子笨，明年咱们上了高中一下子就是学霸。”
这一幕恰恰也反映了现实。据报道，美国大部分投资房产的人大多数都是为了教育。美国的“学区房”是一个大概念，牵涉到购房和选择学区的关系以及美国普通教育的特性。
美国法律规定，任何孩子（公民或持美国绿卡）只要是居住在这个学区内，都享有免费教育的权利，就算父母是偷渡者也不例外。优质公立学区能够提供优质的教育，也最受当地家长欢迎，因此房产一般比较昂贵，能负担好学区的房价的一般是高学历和高收入的富人。好学区的房产也不愁租客和买家。尽管房产价格较高，其抗风险能力也非常强。
通常中国父母投资一套合适的学区房，可以将学区房出租，从而达到“以房养学”的目的。而那些成绩较好的中国学生，如果继续进修或者留在美国工作，短则五六年，长则永久居留。
有文章就认为，如果经济无虞，就应该及时购置一套美国房产，自住一间，多余的房间还可以出租抵月供，补贴购屋的费用。尤其在华人聚居地区，“以房养学”的操作方式是相当可行的，因为可以轻易找到租客，尤其是学校附近的房子，可以出租给同学，安全和出租率都可以得到保障。
不过，在美国买房自己居住，和买房出租的税收政策是完全不一样的。对投资来说，回报率可能会不那么可观。
在美国，房地产税又称之为地税，是地方针对房地产征收的一系列税。由于地产税实际上是由各郡市自己决定的，比较富裕且有其他税收来源的郡市可能不完全依靠地产税来运行，所以地产税会较低。
譬如大学城附近的地区，因为就业率非常高，不仅有一些高新产业，还属于旅游业发达的地区，因此地产税相对就不大高。相反，没有其他税收来源的地区可能会收较高的地产税，譬如没有个人收入州税的得克萨斯（房地产税1.81%））、没有销售税的新罕布什尔州（1.86%）等，它们的地产税都比较高。
“因为归根结底政府和其福利项目是靠税收来运行的，这里低了那里就得高，羊毛出在羊身上，总数还是一样。”yvonne告诉记者，每年政府会有一个运营成本的预算，而这就决定了每年要收多少钱的税，“也有可能你在的地区，居住密度非常高，那平摊到每个人身上的税就会少一些。”
影片中，daniel之所以坚持要把房子拆了重建的原因很简单，那个房子的占地面积非常大，完全可以建成两幢房子。
的确，美国的公立学校主要是由各郡市征收的房地产税来运行的，每年各地方政府征收的房地产税数目、去向用途等都列在政府网站上，公开透明，接受公民监督。正是因为有房地产税，美国各州才有13年（个别弱势群体14年）的免费义务教育，其中包括学费、书本、校车、贫困家庭孩子的午餐等，也就是说，美国的公立学校是彻底意义上的免费。
而对个人来说，缴纳房地产税的部分也可以抵消部分个人收入税的，即个人收入缴税的基数要在收入中减除缴纳地产税的数目，因此实际个人的支出要低于地产税的表面数据。
yvonne表示，美国地产的政策倾向保护买房居住，而不是炒房或出租。房地产还有严重的地域性，比如新泽西州地产的税率和政策和其他州有所不同，州内不同的地区也有不同，“所以，如果只是想投资，在美国买房的回报率就不那么高了。”
链接：看中国人如何把房买遍全球
葡萄牙
非欧盟国家公民的外籍人士，凡在葡萄牙境内购置价值不少于50万欧元的房产，全家均可获得临时居留许可。此后只要继续持有房产并按照要求定期续签，5年后即可获得葡萄牙的永久居留签证，6年后可申请入籍。
拿到临时居留许可虽然还不等同于移民，但他们已经能自由出入包括法国、意大利在内的26个申根国家，免去办签证的所有手续和担心；5年后还可以毫无悬念地取得葡萄牙永久居留的身份。
自2012年10月葡萄牙投资移民政策正式启动以来，截至2015年10月31日，葡萄牙移民局累计共批准了1681个购房投资者的申请，其中中国投资者1429人，占总人数的85%。
持葡萄牙护照可享受158个国家免签或落地签(至2014年7月，又增加至172个)，在所有国家护照中仅少于美国、芬兰、德国、瑞典、英国(174个)和丹麦等国。这也是葡萄牙在过去一年成为中国买家首选的主要原因之一。
澳大利亚
澳大利亚凭借着自然环境、地理条件和低失业率等有利条件吸引了大量包括中国人在内的外国人到当地买房。在澳大利亚置房，海外学生和人员可以贷款，产权是永久性的，还没有遗产税。澳大利亚有6大城市是中国人喜欢置房的地方——悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸、阿德莱德和珀斯。澳大利亚享有世界顶级富豪聚居区的最大城市悉尼，已经成为了中国富人和“富二代”的主要聚居区。
英国
伦敦的房产租金回报率比北京上海要高出两三倍，如果市场稳定，房价的涨幅每年可达8%~13%。从市中心一区到六区，房产价值平均每6~10年就可以翻一番。而且，英国的贷款利率一般是2%~4%，和国内相比较低；首付只需支付房产总价的10%~20%，对资金的占用也不大。
自2008年开始，中国内地留英学生家长组成“抄底英伦房地产”大军，成为英国特别是伦敦新建住房的购买主力。
迪拜
迪拜允许外国人在某些地区购买房产并拥有土地和建筑物。迪拜是免税城市，没有企业所得税、个人所得税、资本收益税和房产税，对于资本回流也没有任何限制。
2011年，中国人在迪拜房产界共投资1.87亿美元，比2008年同期增长了6倍。
2008年中国投资者只有45位，2014年第二季度已经增长到316位。
日本
东京和大阪，是最受海外买家欢迎的两个日本城市，东京的房价基本和北京持平，大阪的房价只有北京、上海的60%，但出租回报率能达到6%~8%左右，是北京、上海的四五倍。
根据仲量联行的最新调查数据，截至目前，来自中国的个人和企业在日本房地产市场上的交易额约为2.3亿美元，已经是2013年总金额的三倍还要多。
※凯发官网入口地址的版权作品，未经新民周刊授权，严禁转载，违者将被追究法律责任。